房地产开发文书的土地增值税解读之 ——商品房销售类文书

Frank Joo 房地产财税咨询 2021-12-09

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本文为系列文章，上篇可看 房地产开发文书的土地增值税解读、房地产开发文书的土地增值税解读之续篇

商品房销售类文书

影响土地增值税政策执行及其事项判定的商品房销售类文书主要有商品房预售许可证、商品房预售方案、商品房销售窗口表、商品房销售合同等。

（一）商品房销售类文书的主要内容

1、商品房预售许可证。预售许可证的主要内容包括：预期项目名称、预售商品房的类型（有的会注明预售商品房的面积）、预售许可证的发放时间和有关附件。

这儿着重谈一下附件之一的《商品房共有共用部位明细表》的内容。《商品房共有共用部位明细表》将公共配套分三部分：

一是计入分摊面积的共有共用部位。

这一部分的共有共用主要指：外墙体一半、电梯进、电梯间、管道井、电梯机房、设备间、门厅等。这些部位的面积已分摊计入业主购房面积。

二是未计入分摊面积的共有共用部位。

这一部分主要指非机动车库、物业有房和避难层（避难层有的地方作为可售面积处理），很少有其他建筑作为未计入分摊面积的共有共用部位。

三是公共配套。

这一部分主要指会所、体育场馆、幼儿园、社区用房（也有无偿移交给政府的情况），它们根据总体规划建设，使用权和收益权归房地产开发公司。

2、商品房预售方案。预售方案也称销售公示，即将房地产销售中有关事项向社会公示，以免引起争议。

预售方案的主要内容有：

项目的全面情况、建成后有无无偿移交给政府的公共配套、属于房地产开发公司的公共配套、物业管理用房的位置和面积、物业公司的选聘情况、机动车库（包括机械车位）的处理方式（出售或出租）、人防车库的处理方式（出租）、人防的位置和面积、能源消耗指标及节能措施等等。

3、商品房销售窗口表。销售窗口表也称为销售公示，其主要内容包括：

1）项目总体销售情况。

房地产开发项目入网总套数和面积，各类商品房已售套数、面积和平均价格等情况。

2）分幢销售情况。

每幢楼的商品房销售套数、房号、面积、每套的销售价格、未售的房号、面积等情况。

4、商品房销售合同。销售合同的内容十分广泛，只列其中与土地增值税相关的内容：商品房的用途、面积、价格、总价、交付时间、装修装饰材料及设备标准、室内装修款、配套基础设施及其它设施的承诺、配套房屋和建筑的产权归属、面积差异和其它差异的处理、补充协议等等。

另外销售合同也附有与土地增值税密切相关的附件，包括：

附件×、总平面图

附件×、套型及分层平面位置图

附件×、计入共有共用分摊面积的共有部位

附件×、装饰装修及设备标准

附件× 甲方已通知抵押权人预售该商品房的证明

附件×、配套基础设施及其它设施

附件×、未计入共有共用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑

（二）商品房销售类文书的土地增值税相关性分析

1、商品房销售的情况。销售合同提供了单套商品房的用途、销售单价、销售总价，为土地增值税的确认计税收入和分类计算提供了依据。

商品房销售窗口表提供了房地产开发项目的总体销售情况，如总的销售面积、销售套数、未售面积，也提供了个别商品房的销售信息，如房号、面积价格，是确认销售收入和已售面积重要参考。

2、清算条件判断的情况。商品房销售窗口表提供了整个房地产项目的销售比例，与相关信息结合可以及时判断房地产开发项目是否符合清算条件。

商品房预售许可证的发放时间，也是判断房地产开发项目是否符合清算条件的要素。一般来讲，最后一份预售许可证发证时间满三年，房地产开发项目则符合了清算条件。

3、公共配套权属情况。商品房预售许可证附件《商品房共有共用部位明细表》对公共配套的权属进行了非常清算的界定。商品房预售方案中公示了属于房地产开发公司的公共配套。

销售合同更是对公共配套的权属进行了避免争议的明确，其内容为：甲、乙双方约定，附件×所列配套房屋和建筑，虽未计入上述共有共用分摊面积，但随商品房的销售，应当无偿转移归全体业主共有，并由全体业主按规定享有权利、承担义务；除附件×所列项目以外的配套房屋和建筑归甲方所有；但权利人应当按规划核定用途使用配套房屋和建筑，不得擅自改变其用途。

预售方案明确了对车库以出租还是销售方式提供给业主使用，一定程度也明确了车库的权属是房地产开发公司的。如果房地产开发公司完全按照上述规则对所有的公共配套的权属进行明确，基本消除了计算土地增值税时公共配套开发成本处理的争议。

以上相关文书为确定哪些公共配套的开发成本在计算土地增值税计入扣除项目金额提供了依据。

4、无偿移交政策公共配套情况。商品房预售方案中需要对无偿移交给政府的公共配套进行明确。

如果有这样的明确，则所移交的公共配套开发成本可作为土地增值税扣除项目金额。

如果没有明确，却在房地产开发项目建成后向政府移交房产，则不能作为无偿移交处理，而应当作为销售商品房处理。

5、开发成本信息。销售窗口表提供未售面积情况，可以用于核实未售面积保留的开发成本是否合理。

销售合同在装修装饰材料及设备标准附件中，非常详细地列明了各装修项目的标准，为判定装修成本的合理性提供了依据。预售方案中的能源消耗指标及节能措施也有相同的作用。预售方案中确定的人防必建面积，是有关地区人防开发成本扣除的依据。销售合同配套基础设施及其它设施附件中详细地约定了各基础设施的建设要求、交付要求和使用要求，为判定配套设施的成本事项在计算土地增值税时如何处理提供了依据。